万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日(rì)晚(wǎn)间，万(wàn)科披露半年度业绩。财报披露一系列积极变化：上半年(nián)公司实现(xiàn)营业收入(rù)1427.8亿(yì)元，销售保持行业第一梯(tī)队(duì)，销售回款率超100%；二季度的经营性(xìng)净现金流由负(fù)转正，且年内已无(wú)境外公开债(zhài)；此(cǐ)外，万科实现多赛(sài)道REITs突破，商业REIT完(wán)成上市(shì)。

万科方面高管(guǎn)在(zài)业绩会上表示，下半年公司到期的公开(kāi)市场信用债目(mù)前仅余20亿元境内债(zhài)券待还，公司将(jiāng)确保公开债如期(qī)顺利偿(cháng)还。

万科董事会主席郁亮在会上(shàng)表示，“房价水平经过了三年调(diào)整，已经回落到(dào)一个相对比较合理的位置。政策对多样化住房需求的支(zhī)持力度也在持续增(zēng)加(jiā)，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到(dào)来提供土壤。”

值得注意的是，房地产板块今日万科，最新研判：房价位置已相对合理！全线大涨，万科A收盘大涨超8%，万(wàn)科企业涨近10%。

债务：保障安全兑付(fù)

在会上(shàng)，“保兑付”成(chéng)为舆论最为关注的事项。

财(cái)报显示，万科(kē)第二季度的经营性(xìng)净现金流已由负转(zhuǎn)正，实现42亿元正向现金(jīn)流。在上(shàng)半年，万科完(wán)成73亿元的境内(nèi)公开(kāi)债券和折合人民币约104亿元的境(jìng)外公开债券的(de)偿付，年内尚(shàng)有9月到期的20亿(yì)元境内公开债券待兑付。

资(zī)产负债表显示，截至2024年上半年底，万科持有货币资(zī)金924.0亿元(yuán)；有息(xī)负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为 23.3%，其中一年内到期的有息负债 1019.5 亿元。

万科财务负责人韩慧(huì)华表示，在经(jīng)营端，公司在业务瘦身健体上取得了积极进展(zhǎn)，三项工作合计回款1370亿(yì)元左右：

一是积极销售，销售金额保持在行业第一阵营，并在28个城市排名数一数二。公(gōng)司二季度以来的月均销(xiāo)售额保持在200亿以上，同时持(chí)续保持领先的回款效率，回款率超100%。

二(èr)是(shì)积极(jí)推进大(dà)宗交易和资源盘活(huó)，上半年已经实现的回款超(chāo)过百亿。财报显示，前7月(yuè)，万(wàn)科共实现大宗(zōng)交易签约金额204亿元，资产类型覆(fù)盖(gài)商业、酒店、办公、长租公寓等业(yè)态。

三是全力落实聚焦主业的要(yào)求，逐步退出非主业业务(wù)和投资。

“在(zài)融资端，万科(kē)得到各方大力支持，融资渠道保持(chí)畅通。”韩慧华强调。上(shàng)半年，万科实现新增融资、再融资 612亿(yì)元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，5月获得招商银行牵头(tóu)的200亿元(yuán)银团贷款，这也是近年来房地产(chǎn)单(dān)笔金额较大的一笔贷款(kuǎn)。

展望下半年的资金状(zhuàng)况和(hé)偿债安排，韩慧华介绍，下半年待(dài)交付房(fáng)源近10万套，交付量同比(bǐ)下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿(yì)境内债券待还。“除了经(jīng)营端创造现金流之外，万科会尽可(kě)能稳定银行存量融资(zī)规(guī)模，积极转换融资模式(shì)，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机(jī)会，提供增(zēng)量流动性(xìng)，以(yǐ)此保障债务的安(ān)全兑付。”韩慧华说道。

开发(fā)：房价位置(zhì)已相对合理

针对主业开发业务，郁亮再度发声称，中长期来看，潜在住房需求虽然(rán)已经过(guò)了历(lì)史峰值，但绝对量的规模(mó)仍然巨大。“房价水(shuǐ)平经(jīng)过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房(fáng)产品的性价(jià)比有(yǒu)比较大的提升。”郁亮呼吁道。

郁亮认为，当下新房产品力、服务力比之(zhī)前有了非常大的提升，如今行业的产品迭代速度已经加快(kuài)到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对(duì)消费者来说是件好事情。同时，房价水(shuǐ)平经(jīng)过了三(sān)年调整，已经回落到一个相对比(bǐ)较合理的位置，新房产品的(de)性价(jià)比有比较大的提升。

万科联席总裁、开发经(jīng)营本部首席合伙人张海(hǎi)表示，从客户层面(miàn)看，购房(fáng)者更加细分和理性，价格实惠(huì)、所见即(jí)所得是客户愿意考虑和(hé)成(chéng)交(jiāo)的首要因素。即使是在非热点城市，又(yòu)好又实惠的产品依然能保持热(rè)销。今后的投资也会向城(chéng)市(shì)中有真实改善(shàn)需求的板块和片区进一步集中。

郁亮重申，在供给端(duān)，新房的供(gōng)给量相对(duì)是(shì)不足的。今年住宅(zhái)新开(kāi)工面积到目前同(tóng)比再下降24%，按这个趋势全年预(yù)计5亿平米左(zuǒ)右，即使是和一些城镇化已经完(wán)全(quán)成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。“供求关系的(de)改善，为市场走出低谷、重(zhòng)拾向(xiàng)上动(dòng)力提供了条件。”郁亮说道。

不过，在新(xīn)房市场持续调整的大背景(jǐng)下，万科上半(bàn)年归母(mǔ)净利润为亏损98.5亿(yì)元(yuán)。公司将业绩(jì)亏损归为四点原因：开发业务结算规模(mó)和(hé)毛利率下滑，计提减值，部分非主业财务投(tóu)资出现亏损。同时，为(wèi)更快回笼资(zī)金，万科对(duì)资产交易和股权处置都采取了更加坚决(jué)的(de)行动，部分交易价格低于账面(miàn)值。

就此，韩慧华回应称，万科表示将主要从两方面入手(shǒu)稳定开发业务的毛利率水平(píng)：一是存量资源的提效增效。其二是保持住当前新项目(mù)的投后兑现水平(píng)。

韩慧华表示，公司(sī)在2022年(nián)之后主动投的52个项目，平(píng)均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个(gè)月，现金(jīn)流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在(zài)18%左右。到今年(nián)年(nián)底，这批货值预计将万科，最新研判：房价位置已相对合理！去化80%。她预计(jì)，随着(zhe)这部分“热(rè)水”资源逐渐步入结算期，会对万科(kē)的业绩起到一定补充作用。

降本增效：更加(jiā)严格落实

展(zhǎn)望(wàng)下(xià)半年，万科表示将继(jì)续坚(jiān)定落实“一(yī)揽子”方案，围绕“保交房，保(bǎo)兑(duì)付，转型高质量发展”三(sān)大主线开展工作，聚焦主赛道，推(tuī)动企业尽快重回健(jiàn)康发(fā)展轨道。

其中，“保交房，保(bǎo)兑(duì)付”的标准明确，公司预计全年交付18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还(hái)。

转型高(gāo)质(zhì)量发展仍将继续，聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租(zū)赁住宅三大核心业(yè)务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的(de)财务投资。其(qí)中，开发业务的(de)关(guān)键词是强(qiáng)销(xiāo)售与保交(jiāo)付，积极推动销售回款，以现金流安全为核心开展各项(xiàng)工作，强化产品、代(dài)建、现房销售能力优(yōu)势(shì)。同(tóng)时，持续开展资(zī)产交易(yì)和REITs发行(xíng)工作，积(jī)极(jí)回(huí)收资金。

万科首(shǒu)席(xí)运营官刘肖表示，截至7月底，万(wàn)科大(dà)宗(zōng)交易(yì)累计签约200亿(yì)元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，能够完成“一揽子方案”中2024年度资产(chǎn)交易目标。未来(lái)4个月，万科大宗交(jiāo)易工作，将按照既定路(lù)线继续前行，当前有19个项(xiàng)目在谈判过程中。万科后续资产交(jiāo)易工(gōng)作(zuò)的重心是资(zī)产经营质量提升。

同时，万科董事(shì)会秘书(shū)朱旭表示，为了应对(duì)当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将(jiāng)更加严格地落(luò)实(shí)瘦身健(jiàn)体和降本增效措施。

据介绍，万科下半年的降本增效(xiào)主要集中在两点(diǎn)：

第一，更新(xīn)组(zǔ)织机制，强化瘦身健体。基于一盘棋集中建(jiàn)设(shè)头部力量和能力(lì)，根据实际需(xū)求差异化设定组织架构；减少组织层(céng)级，缩短决策链条(tiáo)，提高决策效率和质量；强化奋斗文化，加强干部的考核与汰(tài)换，激活组织新动能；完善公司治(zhì)理(lǐ)，加强内控(kòng)，防范(fàn)重大风(fēng)险。

第二，全力推(tuī)进降本增效(xiào)，实现2024年(nián)年(nián)度万科，最新研判：房价位置已相对合理！管理费用(yòng)同比再降15%。一方面开展全用(yòng)工盘(pán)点检视，基于业务瘦身(shēn)、组织精简，明确提(tí)出组(zǔ)织(zhī)规划调(diào)整目标，推动组织提(tí)效。另一方面压(yā)降费用支出，详细梳理费用科目，降低(dī)行政支(zhī)出等标准(zhǔn)，确保(bǎo)实(shí)现降本增效(xiào)。

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