地产观潮｜“以旧换新”成楼市新风向，效果到底如何？

为提高楼市(shì)活跃度和一二手房联(lián)动性，不少城市提出了“以旧换新”的政策方向，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多(duō)种方(fāng)式，帮助居民卖旧买新。

由于(yú)二手房交易、评估时间(jiān)较(jiào)长，目前多地住房“以(yǐ)旧换新(xīn)”整(zhěng)体的(de)落地效果(guǒ)还有待观察，许多交易堵点仍有待疏通(tōng)。为此，证券时报记者走访深圳市(shì)场，对“以旧换新”政(zhèng)策实施情况进行调查采访(fǎng)。

效果如何？

近日，深圳市房地产业协会(huì)与(yǔ)深圳(zhèn)市房地产中介(jiè)协会(huì)联合发布(bù)《开展(zhǎn)我市(shì)商品住房“换馨家”活(huó)动》的通知（以下简(jiǎn)称《通知》），宣(xuān)布在全市(shì)推行房产“以旧换新”，首(shǒu)批13个新房(fáng)项目参与。记者从相关部门获悉，近期会有更多的新房(fáng)项目(mù)参与“以旧换新(xīn)”。

深圳也成为四个一线城市中首个推出购房“以旧(jiù)换新”活动的城市。不过，与一些城市由政府主导(dǎo)不同，深圳住房“以旧换(huàn)新”主要(yào)是市场力量驱动，参与主体(tǐ)包括开发商、购房者、中介机(jī)构和行业协会。根据《通知》，房地产(chǎn)开发企业、中(zhōng)介机构与换(huàn)房人进行面对面沟通，签(qiān)署协议，明确活动细节和各方权益(yì)。房地产开发企业(yè)对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保(bǎo)护期”（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违(wéi)约责任。

早在4月19日(rì)，深圳一家大型房产中介机构就联合南山区(qū)一个在售新房项(xiàng)目(mù)推出“以旧换新(xīn)”活动。至今已满10天，该中介机构公(gōng)布“以旧换新”类别签(qiān)约12单，成交金额预(yù)计超过2.1亿元。项目的上客量与(yǔ)成交量双双提(tí)升，成交转化率提升50%。不过，在另一(yī)个新房的营销中心，尽管二手房中介经理也在(zài)现场极力推荐，但现(xiàn)场销售经理表示，截至目前，仍没有通过“以旧换(huàn)新”方式签(qiān)约的房源。

而在中(zhōng)山市，有新房项(xiàng)目发布一则海报(bào)：中山全市(shì)首单“以(yǐ)旧换新”成交，额外还享2万元(yuán)优惠。

购(gòu)房者的疑虑

记者在南山(shān)区多个新房项目走访时，多位房产(chǎn)中介经理告诉记(jì)者，其实深圳此前也有开发商推出过(guò)类似的活动，一些新房项目也可以接受(shòu)先下订，等卖房后再付首付，也相当于现在的(de)“以旧换新”。“我所接触到的(de)情况是，购房者(zhě)对(duì)此还是存在一些(xiē)疑虑，绝大多数开发(fā)商也没有针对以旧换新推出(chū)的特别的优惠措施。”南山(shān)一处新房项目营销经理告诉记(jì)者。

在走访过程中，有(yǒu)计划(huà)置(zhì)换的购(gòu)房者也表示，“以旧(jiù)换新”的买(mǎi)卖方式还不够灵活，还是会舍(shě)不得过于“低价”卖掉旧(jiù)房子。此外，选购新房环节也有(yǒu)不少问题。“不管是深圳的以旧换新(xīn)模式，还是其他城市推(tuī)行的旧(jiù)房收购模式(shì)，一般(bān)要求购房者在(zài)指(zhǐ)定的新房(fáng)楼盘购买，这意味着选择性受到一定限制。”有购房者表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)建议，在扩大“以旧换(huàn)新”范围的同时(shí)，新盘(pán)选(xuǎn)择(zé)上以改善型盘源为(wèi)主，特别是旧改区域或片区内二手房挂牌量较大，居民(mín)改善(shàn)住房的需求迫切。对(duì)于这些(xiē)典型新房，中(zhōng)介机构和开发(fā)商、金融机构(gòu)、评(píng)估机构(gòu)密切(qiè)合作，适度加大优惠的(de)力度(dù)，争取让几个新房项目(mù)能够通过“以(yǐ)旧换新”放大成交量(liàng)，带来示范效应。

一线城市或有“新动作(zuò)”

中指研究院表(biǎo)示，当下居民就业、收入预期尚未明显好转(zhuǎn)，购房者观望情绪重(zhòng)，购买期(qī)房较为谨慎等因素，也一定程度影响了“以旧换新”政策效(xiào)果。

业内人士(shì)普(pǔ)遍认为，各地之所以热(rè)衷推出“以旧换新(xīn)”政策(cè)，一是因当下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承压。“以旧换新”整体仍处于探索阶(jiē)段，若(ruò)后续(xù)配(pèi)套政(zhèng)策持续完善，有望在(zài)一二手市场联动(dòng)上发(fā)挥更大作(zuò)用。未来(lái)，在楼市(shì)需求侧政策方面，一线城市或许还将(jiāng)会有新动作。

无独有偶，近段时间以来(lái)，市场对于深圳楼市限购政(zhèng)策放松的传言不断。与此同时(shí)，越来越多的城市都(dōu)选择在限购(gòu)政策(cè)上(shàng)做出松绑(bǎng)动作。就(jiù)在4月28日，成都市住房和城乡(xiāng)建设(shè)局官网发布(bù)《关(guān)于进一(yī)步(bù)优化房(fáng)地产市(shì)场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通(tōng)知》)宣布，成都(dōu)市范围(wéi)内住(zhù)房(fáng)交易不再审核购房资格。

李(lǐ)宇嘉表示，所有(yǒu)城市都在抢(qiǎng)有(yǒu)限的购买力，地方(fāng)政府能做的就是在行(xíng)政端（比(bǐ)如限购）政(zhèng)策上发力，特别是近期出政(zhèng)策的所有(yǒu)城市都(dōu)在需求端发力。据诸葛数据研究中心不完(wán)全统计，自去年(nián)以来至今年4月28日，全国已(yǐ)有约35城放松限购政策，其中(zhōng)有合肥、昆明、苏州、长沙等22城(chéng)全面放松限购。

诸葛数据研(yán)究中心高级分(fēn)析师关荣雪认为(wèi)，取消限购政策相对优化公(gōng)积金、购房补贴等力度较大，但结合南(nán)京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看，楼市热度也并未完全回暖，本轮楼市深度调(diào)整周期较长，政策的实际效果如何，还有待进一步观察(chá)。