刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中国(guó)楼(lóu)宇经济北京论坛

　　9月(yuè)13日，2024中国楼宇经(jīng)济北京论坛(tán)在(zài)中(zhōng)国国际服务(wù)贸易(yì)交易会上隆重举(jǔ)办。论坛由世界贸易网点联盟、中国(guó)产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟(méng)协办，来自全国的楼(lóu)宇经济专家大(dà)咖、典型城区和知名企业代表齐(qí)聚北京，聚焦“失衡(héng)与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑(jí)和楼宇经济创(chuàng)新(xīn)发展新模(mó)式。

　　苏州工业园区城市重建公司副总经理(lǐ)刘海霞出席并演讲。以下为演讲是实录：

　　各位企业家朋友们，大家下午好！我(wǒ)来自(zì)苏州工业园区，我带来的(de)案例(lì)是苏州工业园区去年5月份交付的一个项(xiàng)目，阳澄数谷(gǔ)。

　　苏(sū)州是大陆最宜居的城市第一位，规模以上(shàng)工业总产值第二位，科创板上市企业数地三位，外贸(mào)进(jìn)出口总额第四位，地方财政收入第五位，地区生产总值第(dì)六位。

　　今天讲楼宇，苏州(zhōu)工业园区(qū)的楼宇在全国(guó)非常有代表性，既(jì)不商业也(yě)不文化，它是以产业为(wèi)背景，我(wǒ)们的服务业70%是生产型服(fú)务业，这是比(bǐ)较硬核的，注(zhù)定了后续在楼宇发展中的特点。

　　我(wǒ)所在的城市重建(jiàn)苏州工业园区管委会下属一级(jí)国资(zī)已经成立了20年，所从事的业务是(shì)产城融(róng)合，最早是农村变城市，新(xīn)城280平方公里，到现在为止，苏州园区已经没有农村了，整理土地21平方(fāng)公里，盘活土地12000亩，我们在这个(gè)城市新建的过(guò)程中，参与了(le)城(chéng)市开发建设530多个项目(mù)，造(zào)城中所有看到看不到的基础设施，和各种形态的楼宇，学校医院城市的(de)配套，我们都(dōu)建设(shè)过。

　　近几年，城市发展到第30年(nián)的时候，在(zài)过去8年的时间里，我们慢慢转向(xiàng)城市产业的运营，开始(shǐ)做(zuò)城市的微更新(xīn)，做产城融合相关的工作。

　　我(wǒ)们金鸡湖的湖东湖西，这是我(wǒ)们的两个CBD，虽(suī)然产业这么强，经济(jì)贡(gòng)献这么重要的(de)城市，它(tā)的CBD其实不厚(hòu)，最繁荣的地方也就这样。

　　阳澄数(shù)谷项目，在2014年的时候，位置在金鸡(jī)湖北侧，区位非常好，相当(dāng)于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫星图显示的，这是当初拍的照片，我们用八年时(shí)间腾退了130家企业，整理出来一块一平方(fāng)公里的土(tǔ)地，当时是1.0版，做(zuò)了正(zhèng)式的公(gōng)示，后续城(chéng)市能级在逐渐升级，有(yǒu)领导说可以做的更高一点，2.0版，容积率也在提升，第一次提到生产型服务业，产业的定位上做了一次升(shēng)级，一直(zhí)到现在，五年前(qián)重新定义做3.0版的阳澄数谷，容积率(lǜ)达到3.0-4.5的高度，如果(guǒ)是一个制造企业注册在(zài)这(zhè)里(lǐ)没有问题，但是容积率(lǜ)高了以后，在这里(lǐ)所有办公的形态还是以研发办公为主，这是我们现(xiàn)在的规划。

　　阳澄数谷目标打(dǎ)造一(yī)流数字经济创新(xīn)街区，整体规划打造220万方(fāng)超大规模的数字经(jīng)济产业集群。

　　阳澄(chéng)数谷的南岸新地在首开去，一期去年6月份交付，一二期加(jiā)起来46万方，二期26万方(fāng)在半年(nián)以后(hòu)交付。

　　简要提几点，我们的逻辑非常丰厚，它不是传统的办公楼，是产业创新的街区，五年前我们做(zuò)了一个清晰的产业定位，我(wǒ)们在招标(biāo)的时候，收(shōu)到的标(biāo)书大多数还是这个样子，可能更像银泰的作品，大的综合体下面有大的盒子，配(pèi)着比较(jiào)繁华的(de)商业，比较高端(duān)的写字楼，这给(gěi)我们带来很大的(de)困扰，在我们的脑图里(lǐ)，我们想(xiǎng)要的产业街区不是这(zhè)样的，我们希望它是一个楼(lóu)群，最后筛选到并且在逐步(bù)优化的是这样，这个区域，按(àn)照传统的(de)CBD，包括北京CBD区域里，这是四个摩天大楼，二(èr)期是6个摩天(tiān)大楼，最初的规划也(yě)是这样的，我(wǒ)们再做方案整合的时候，把(bǎ)这几地块打通，形成了街区的概念(niàn)。

　　我们主打的概念是新经济基础建设、产业赋能空间、城市活力场(chǎng)景、创(chuàng)新(xīn)产业(yè)集(jí)聚、多维生态(tài)服(fú)务。

　　为了让大家(jiā)更(gèng)直观的了解，我们打(dǎ)造的空间和传统写字楼的(de)区别，有一个(gè)小视频，在公共空(kōng)间里，它(tā)的形态是这样子。传统的大堂是比较气派的，我们这里表达的是多元融合的，（20都可以在这里很轻松的(de)融合，这就是把传统(tǒng)大堂打开，高度混(hùn)合的概念。

　　在这里工(gōng)作、生活、艺术、体验、兴趣、创业、就业、朋友的交互，事业(yè)伙伴的交互，周末家庭的交互(hù)，都可以在这(zhè)里很轻快的发生(shēng)。

　　匡会长去年看到我们这个消息，到现场(chǎng)去看，也(yě)特别邀约我们来做简短的分(fēn)享，那次他去的时候我没有在，正好在日本，看综合写字楼的项目，推荐大(dà)家(jiā)看看东京的一些楼宇已经发生裂变(biàn)了，如果还困在(zài)1.0版本的结构和思维，东(dōng)京已经开始做CBD区域的更新，它的更新不仅是跟TUD的连通，不仅是空(kōng)间的整合，是工作生活产业多种业态的整合，我们想打造的也是这样的，进(jìn)去以后很(hěn)多研发、论坛，在那儿热热闹闹的发生，跟地铁(tiě)、商业也无缝(fèng)衔接。

　　第二，不是以建(jiàn)筑为核心，是以人为中心。中刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化国经济开放30年，我们出生看到的城(chéng)市就应该是这样，高楼林立，非常漂亮非常大气，甚至是(shì)全球(qiú)的知(zhī)名建筑师打造的地标建筑，我(wǒ)们(men)已经(jīng)走(zǒu)过了这个阶段，现在追求的不仅仅(jǐn)是建筑本身，建筑带来(lái)的人居对建筑(zhù)本(běn)身非常有挑战，我们现在打造的(de)街区是(shì)以人为核心(xīn)，以人在这里发生的场景定(dìng)位，我(wǒ)需要的建筑应该是什么样(yàng)子的。

　　这是一期，也有(yǒu)商业，我们昨天看了朝外，年轻人的风格跟我们(men)南刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化(nán)岸的风格非常(cháng)对标，但是我们体量和经验有限(xiàn)，在前期呈现的(de)远没(méi)有朝(cháo)外这个项目影响(xiǎng)力那么大，但是他是我们(men)对(duì)标的，我们非(fēi)常欣喜的看(kàn)到在首(shǒu)都有年(nián)轻人聚集的区域，无论是外面的建筑，内装，就像朝外，就是很轻的内容，而且是需要内容来(lái)填充引领，以内(nèi)容打动年轻人的消费(fèi)和(hé)聚集的场地。这是室外，年轻时尚的(de)运动，利用高架下废弃的防护，我(wǒ)们可以办全国蹦道的锦(jǐn)标赛，把年轻力(lì)和主张放在我们产业里，把产业社区和先期配套做了激活。

　　第三，首要不是(shì)做载(zài)体租赁，昨天的晚宴分享中无(wú)一不被大(dà)幅的空置(zhì)所困扰，但是不像大都市这样的背景下，从定位开始，从拿着图纸招商开始，我一直跟团队小伙伴讲不要(yào)推销(xiāo)我(wǒ)的楼，，产(chǎn)业的特性怎么样，人群怎么样，对空间(jiān)的(de)需求怎么样(yàng)，三分之一的设(shè)计持续在优化空间，一直到(dào)精装、软装、场景的设置，然(rán)后三分之(zhī)一的时间(jiān)才跟客户介绍(shào)是不是匹配，即使到现(xiàn)在，我依然跟同事说不要劝(quàn)大(dà)家签合同，而是讲(jiǎng)好生态，看是不是匹配，除了(le)空间还能给企业赋能，这是我们(men)对标的(de)客户。这是我们这几年坚持的很多做法和逻(luó)辑，包括(kuò)交付了一年多的时间(jiān)里，除了全国各地(dì)有一百(bǎi)多场接待，还有一百多场产业活动。

　　这是我们(men)各种类型的产业(yè)活动，我们做产城融合(hé)，不止这一个项目，我们(men)还有(yǒu)制造业、半导体、低空经济、高端装备制造，都是旧(jiù)改的(de)产业园，打造产业(yè)园的逻辑和定(dìng)位手法比较一(yī)致，除了硬核的集成电(diàn)路、工业互联，跨境贸(mào)易(yì)等，我们还有文化体(tǐ)育音乐(lè)等方面的活动，我们的目标不(bù)是哄(hǒng)好企业老板(bǎn)，而是哄好企业老板(bǎn)的团队(duì)。

　　工业互联、智能网联、，拿集成电路(lù)，集成电路产业在2023年刚刚发布(bù)的(de)全球集成电路(lù)协会发布的中国大陆50强企业，也是集成电(diàn)路的创新集聚度以及(jí)发展潜力，我们这个园区(qū)排(pái)名第一(yī)，是高品质的园区，在数字贸易(yì)中，现在和地空一体，跨境电商作为一个战略产业，也是新质生(shēng)产力的产业方(fāng)向(xiàng)，落在了阳澄数谷，如果(guǒ)跟集成电路、高端，跨境电(diàn)商是现在为止做产业最拿不出手(shǒu)的，市(shì)委书记(jì)来了说我(wǒ)们要做这个，三(sān)年要达(dá)到一个机制，最核心(xīn)的任务落(luò)在我们这个项目上，全市的手法也是打造特色产业园，在产业生态，供应链、物流、营(yíng)销，技术平台构建，，等(děng)方面快速(sù)打(dǎ)造生态。

　　同时借助苏州市的(de)力量，让(ràng)苏州市创新发展(zhǎn)中心、专班、人才发展基地，这是我们现场的图片，跨境电商选品中心已经出圈了。

　　半年前我(wǒ)接待一个，你是不是可以到我们这儿来，他说我要的不是这个，你可以不给(gěi)我提供(gōng)这么(me)好的东(dōng)西，我要做(zuò)跨境，你要告诉我怎么做独立站，怎(zěn)么帮助我把一年(nián)数亿的产品卖到全球，我要做全国的珠(zhū)宝平台，谁能指导我这件(jiàn)事(shì)，这句(jù)话给我很大的提醒，很高的要(yào)求，原来我们曾经沉淀了那么多年的经验(yàn)和引(yǐn)以为傲的展示在新的产业领域里完全不对等，在(zà刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化i)重新打(dǎ)造跨境电商生态的(de)时候要做什么，经过(guò)半年时间，上个月苏州(zhōu)园区(qū)第一次跨境电商大会(huì)在产业园里展开(kāi)的时候(hòu)，我又请他来，他(tā)说震撼(hàn)到了，基于原来创新街区的理念，有幸承接这个任务(wù)，有这样(yàng)的资源平台，在这里快(kuài)速形成了跨境电商的(de)高端集聚区。

　　为什么要快速罗列一些数据(jù)，有些地方国资(zī)坐拥政府得天独(dú)厚的资源(yuán)，和市场化不(bù)太一样，通(tōng)过这个数据(jù)，不(bù)光有资源，而且在这个资源上靠我们的产(chǎn)品力，能达到这样的数据沉淀，达到(dào)这样(yàng)产业高度的(de)集聚，需要更多(duō)创新思维和(hé)底层逻辑支撑(chēng)，我们既有资源也有机会同样有挑战。

　　南岸新地，阳澄数谷(gǔ)220万整个大的街区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果我们之前做的每一个楼宇是一棵树，现在打(dǎ)造的街区是一个(gè)生态(tài)的丛林，欢迎(yíng)大家关注阳澄数谷，欢迎大家(jiā)来到苏州工(gōng)业园区！

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责任编辑(jí)：王翔

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