曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶(dǐng)近200亿的短期债务，浙江最神秘的地产商新湖中宝(bǎo)（600208.SH）迎来国资入(rù)股，很快将在资本市场上改名换姓，但遗留问题却远远没有解决。

　　1994年，浙江温(wēn)州人黄(huáng)伟创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗(qí)下14家房(fáng)地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，后改(gǎi)名(míng)新湖中(zhōng)宝。

　　黄伟在资(zī)本市(shì)场(chǎng)上(shàng)攫得第一桶金后进入房地产行(xíng)业，一(yī)度(dù)成为“温州首富”，但黄本(běn)人很少接受媒体采访并在公开(kāi)场合露面。黄伟的发家历程，以及他大(dà)隐隐于市的个人风格让新(xīn)湖集团一度披上了(le)神秘(mì)外衣。

　　在(zài)浙商地产(chǎn)圈看来，黄伟(wěi)一直保持着“金(jīn)融思(sī)维”做房地产：新湖(hú)土地开发(fā)周期普遍较长，黄伟2000年就手握大量土地但不急并(bìng)于开发，坐等土地升值。

　　这种开发(fā)模(mó)式一度让黄伟和(hé)新湖积累了丰厚的(de)“土地红利(lì)”资本，但随着地产行业进入高周转时代，新湖和黄伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。

　　当地产商们野心勃勃在规模上“大干(gàn)快上”那些年（2016-2020年），黄(huáng)伟(wěi)的新湖中宝靠吃前些年的“土地”老本，并没(méi)有积极扩张。黄伟保(bǎo)持着土地(dì)的(de)慢开发和待价而沽，把重(zhòng)心放(fàng)在金融投资(zī)上，几(jǐ)年间(jiān)，新湖(hú)投资了中信银行(xíng)、温州(zhōu)银行、万(wàn)得信息技(jì)术股份有限公(gōng)司、杭州趣链科技公司等。

　　土储方面，除上(shàng)海、杭州等(děng)个别城市外(wài)，新湖整体(tǐ)土(tǔ)地质量并不(bù)优质，主要(yào)在(zài)浙江三四线(xiàn)城市如乐(lè)清、平阳、舟山、温岭等。

　　土地的慢(màn)开发使经营性现(xiàn)金流不足(zú)，同时，新湖的金融投资回(huí)报短时间内不能满足其支付土地、开发等各种成本和债务。

　　其后，新湖干(gàn)脆(cuì)走上了“卖地求(qiú)生”之路。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合(hé)计(jì)转让南通(tōng)启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公(gōng)司股(gǔ)权，交易对价总计227.6亿元(yuán)。

　　但(dàn)即(jí)便如此，新湖头顶的债务还是没(méi)有得到实质性缓解。同时，新湖持有的(曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷de)优质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形(xíng)势已大不如前。

　　2021年后，房地产行业进入急剧下行周期，大多数房地产商销售额大幅(fú)下降，新(xīn)湖中宝2024年销售额却逆势(shì)增长，但这主要是因为新湖中宝去年同期销售额基数低。

　　2021-2023年，新湖中(zhōng)宝合同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急(jí)速下滑，这(zhè)也使新湖自身造血(xuè)功能急(jí)剧减(jiǎn)弱，经营现(xiàn)金(jīn)流严重不(bù)足。

　　根据新湖中宝2024年半年报，新湖(hú)中宝实现合同销售面(miàn)积20.78万平方米，合(hé)同销售收入43.26亿元(yuán)，同比上升22.62%和(hé)145.92%。实现营业收(shōu)入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下降(jiàng)4.84%。与多数同行一样，新湖增收不增利。

　　新湖中宝最令同(tóng)行(xíng)艳羡的是毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高(gāo)于同行。

　　但与(yǔ)多(duō)数地产商面临的问题一样(yàng)，新湖(hú)中宝的(de)债务问题始终没有得到实质性(xìng)解决。

　　根据新湖中宝2024年半年(nián)报，公司期末货币资金余(yú)额59.71亿元(yuán)；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元(yuán)。有(yǒu)息负债(zhài)中，短(duǎn)期(qī)借款和一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年(nián)以(yǐ)上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

　　近189亿的短(duǎn)期和一年内有息负(fù)债是新湖中宝手握货币资金的(de)3倍，公司债务风险已站在“悬崖”边上。

　　大背景是，近三年(nián)来房地产企业融资遭遇困境，即便是万(wàn)科这样的优质(zhì)企业，在融(róng)资方面(miàn)都捉襟见肘，虽(suī)然2024年以来，中央(yāng)不断释放融资利好，但实际能(néng)惠及(jí)到浙江民企的利好(hǎo)少之又少。

　　黄伟开始筹谋(móu)抱国资“大腿”。2020年开始，新湖中(zhōng)宝先后在衢州(zhōu)成立了新湖智造、新湖城市(shì)发展、衢州新允科技合伙企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。

　　2021年 11月，新湖中宝把大本营从浙江嘉兴迁到(dào)衢州，次月(yuè)就全部(bù)完成(chéng)了迁址。

　　2023年2月，新湖中宝公告控股股(gǔ)东(dōng)新湖集团与衢(qú)州市新安财通签署了(le)股份转让协议，新湖集团欲向后者转让其持有的8.6亿股(gǔ)（占(zhàn)据总股本的比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

　　2024年1月，新湖中宝公告称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力，与衢(qú)州国资旗下的(de)衢州智宝(bǎo)签署股权转让(ràng)协议，转让所(suǒ)持公司18.43%的股份，转让价(jià)款合计现金30亿(yì)元。

　　6月 5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次18.43%股份(fèn)的转让，衢州国(guó)资成为新湖中宝第一大股(gǔ)东，合计持股达到28.54%。

　　至此，衢州国资合计投入52.76亿(yì)元，战略入股新湖中宝正式完成。

　　衢州国(guó)资在去(qù)年取得一个董事席位的(de)基础(chǔ)上，还(hái)将向新湖中宝(bǎo)董事会推荐(jiàn)一(yī)名副总裁候(hòu)选人，负(fù)责公司财务监督工(gōng)作。

　　据新湖中宝公告，公(gōng)司名称将变更为(wèi)“衢州信安发展股(gǔ)份有限(xiàn)公司”，证券名(míng)称(chēng)改名为“衢州发展”。

　　国资入股能救得活曾经的温州首富黄伟(wěi)和(hé)他的新湖(hú)系吗？

　　根据新湖中宝(bǎo)2024年半年报(bào)，这家企业目前地产(chǎn)在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖(hú)湾、南通新湖海上明(míng)珠城、上海天潼里、上海昼锦华苑(yuàn)、瑞安新湖秋月园等。

　　上(shàng)海项目是新湖最优质(zhì)资产。报告期内(nèi)，新湖天潼里已开售小高(gāo)层去化近六成。上海(hǎi)位于黄浦老城厢核心的昼(zhòu)锦华(huá)苑（锦园）8月首次开盘推出33套房子(zi)，户型310-390平米，首日售罄(qìng)，揽金18.27亿。

　　上海优质项目入市使新湖销售额(é)有(yǒu)了一定保障，但对比其债务，却是(shì)杯(bēi)水车(chē)薪(xīn)。

　　此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工理(lǐ)财“爆雷”风波。

　　自2012年(nián)起，新湖系旗下公(gōng)司以“福利性产品”的名义，鼓励员工购买公(gōng)司定制的由华鑫(xīn)信托发行的信托产品，每年开放二次，或(huò)存续或到期还本付息。投资者一年期、二年期、三年期的收益率(lǜ)分别为10%、11曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷%、12%，后续偶有波动。

　　根据投资者提供的文件显示，截至7月15日，华鑫信托·新湖集团单一资金(jīn)信托尚有31.318亿元及预期收益未兑付；华(huá)鑫信托·信源5号集(jí)合资金信托尚有15.493亿元本金及预期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

　　记者拿到的一份投资者文件显示，上(shàng)述信托理(lǐ)财的投资者(zhě)大(dà)多都是新湖的员工以及亲友团。

　　上述投资者对界面新闻记者表(biǎo)示，违约后，他(tā)们就一直去新湖(hú)集团(tuán)维权(quán)，但(dàn)公司始终没有给(gěi)予明确的回复。

　　直到员工(gōng)大范围(wéi)集结，几乎很(hěn)少露面的黄伟在8月9日出现在了投(tóu)资者面前。黄伟向投资(zī)者表(biǎo)示(shì)，“做生意做了四十(shí)来年，哪里知道我们一个几百亿资产(chǎn)被人抢走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡难关，我们的这个矿、资产一定会(huì)拿回来，拿不回来可能我要破产，我如果这样(yàng)可(kě)能(néng)比你们要惨。”

　　黄伟口中的“矿”指的是新湖(hú)集团的控(kòng)股子公司(sī)浙江新湖能源（持股比例(lì)85%）通过(guò)其全资子公司北京华易隆鑫贸易有限公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目(mù)前华易隆鑫已列为被执行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结。

　　但黄(h曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷uáng)伟的解释和恳请并没(méi)有太大说服力，投资者(zhě)们没有放(fàng)下担忧，也不认可黄伟所说的矿产和自己投资信(xìn)托的关联。目前来看，尚没有好(hǎo)消息出现，刚入主(zhǔ)新湖(hú)的衢州国资也没有(yǒu)对外表态。

　　国际评级机构标(biāo)普近期发文(wén)称，如果新湖中宝的自身情况没有发生任何显著的有(yǒu)利变化，其(qí)无法偿付(fù)债务（包括(kuò)潜在的不良债(zhài)务交换）的风险可(kě)能会随着公(gōng)司流动性减弱而增加。同时，新湖中宝(bǎo)实际控制人变(biàn)更为国有企业，可能有(yǒu)助于新湖中宝保持(chí)与银行和其他金融机构的关系，但此举可(kě)能无助于解决境外债券兑(duì)付事宜。

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